토허제에 묶인 강남3구…용산 경매만 북적이는 이유

서울 부동산 시장의 '핫스팟'이 미묘하게 이동하고 있다. 규제로 묶인 **강남3구(강남·서초·송파)**의 거래가 얼어붙는 사이, 용산구 경매 시장만은 역설적으로 과열 양상을 보이고 있다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 강남3구는 매물 잠김과 대출 규제로 거래절벽 현상이 심화된 반면, 규제가 비교적 덜한 용산은 경매를 통해 투자자 유입이 급증하는 새로운 투기 대안지로 주목받고 있다.

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강남3구는 ‘토허제 장벽’에 갇혔다

정부는 2020년 이후 강남3구 전역과 용산 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 최근까지도 이를 연장 중이다. 이에 따라 주택을 포함한 일정 면적 이상의 부동산을 매입할 경우, 반드시 실거주 목적을 증명해야 한다. 임대나 단기 투자 목적의 거래는 사실상 불가능해졌다는 뜻이다.

이로 인해 강남권 고가 주택의 실거래량은 급감했다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 2024년 1분기 강남3구 아파트 매매건수는 전년 동기 대비 약 30% 감소했다. 강남권 아파트는 여전히 ‘로열티’가 높지만, 실거주 요건과 대출 규제, 금리 부담이 복합적으로 얽히며 매도자도 매수자도 움직이지 않는 정체 시장이 형성됐다.

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반면 용산은 경매시장만 ‘북적’

반면, 서울의 또 다른 핵심지 용산구에서는 분위기가 다르다. 특히 경매 시장만큼은 오히려 '북적이는' 양상이다. 법원경매정보에 따르면, 2024년 1분기 용산구 아파트 경매 낙찰률은 72%에 달하며, 서울 평균(약 54%)을 크게 웃돌았다. 특히 한남동·이촌동 등 ‘핵심지’ 물건은 평균 낙찰가율이 100%를 넘기며 프리미엄까지 붙는 사례가 속출하고 있다.

왜 용산 경매일까? 첫째, 용산의 일부 지역은 토허제에서 제외돼 투자 접근성이 상대적으로 높고, 둘째, 경매라는 우회 루트를 통해 실거주 요건 없이도 유입이 가능하다는 점이 작용한다. 특히 법인 투자자나 자산가들 사이에서 **"강남은 막혔고, 용산은 열렸다"**는 인식이 확산되며, 현금 동원력이 높은 투자자들이 경매에 몰리고 있는 것이다.

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입지+재개발 기대감…용산만의 ‘프리미엄’

용산이 주목받는 데는 또 다른 이유가 있다. 입지적 가치와 개발 호재 때문이다. 한강변을 끼고 있으며, 여의도·광화문·강남을 모두 연결하는 입지적 장점, 게다가 **대형 개발 계획(용산국제업무지구, 미군기지 반환부지 개발, GTX B노선 등)**이 다수 대기 중이다.

여기에 삼성그룹이 용산구에 신사옥 ‘삼성타운’ 조성 검토를 밝히면서, ‘제2의 삼성동’이라는 기대감도 형성되고 있다. 이는 중장기적인 수요 유입과 자산가치 상승을 견인하는 요소다. 결과적으로, ‘강남을 닮은 용산’이라는 대체 투자처로서의 프리미엄이 작동하고 있는 셈이다.

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금리 고점 이후, ‘경매→일반거래’ 확산 가능성도

현재는 경매가 비정상적으로 과열되는 특수 상황이지만, 전문가들은 이를 일반 매매시장 회복의 전초전으로 해석하기도 한다. 금리 인하 기대감이 커지는 상황에서, 지금은 고정금리를 감내할 수 있는 자산가들이 경매를 먼저 선점하고 있지만, 향후 금리 하락 시에는 일반 매수 수요까지 본격 유입될 가능성이 높다.

특히 토지거래허가구역 지정이 단계적으로 완화되거나, 일부 지역이 해제될 경우, 잠재 매수세가 다시 강남으로 쏠릴 가능성 또한 배제할 수 없다. 다만, 단기적으로는 강남은 관망, 용산은 경매 중심의 비공식 유동성 시장 확대라는 양상이 지속될 전망이다.

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결론: 규제가 옮긴 불씨, 용산 경매로 옮겨붙었다

토지거래허가제라는 강력한 규제가 강남3구의 시장을 잠재웠다면, 그 틈을 비집고 용산 경매시장이 새로운 ‘불씨’가 되고 있다. 이는 단지 지역 간 부동산 인기의 차이가 아니라, 정책과 시장의 미세한 간극이 만들어낸 역동적인 자본 흐름의 증거이기도 하다.

이제 서울 부동산 시장은 단순히 입지가 아닌, 규제 환경과 투자 전략의 ‘조합’을 설계할 수 있는 투자자에게 기회가 집중되는 구조로 재편되고 있다. 강남3구에 머물던 자금이 용산이라는 대안지로 흐르는 지금, 그 다음 흐름이 어디로 이어질지는, 다시 ‘정책의 키’에 달려 있다.

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