"똘똘한 한 채' 쏠림이 더 세졌다…강남은 신고가, 외곽은 얼어붙은 거래절벽"

서론: 다시 불붙은 강남, 식어버린 외곽…부동산 양극화의 그림자

요즘 서울 부동산 시장은 뚜렷하게 두 갈래로 나뉜다. 하나는 강남권 재건축 단지를 중심으로 연일 신고가를 경신하며 ‘투자 유망 지역’으로 불리는 곳. 다른 하나는 외곽지역 아파트 시장으로, 거래가 끊기다시피 하며 가격도 하향 안정세를 보인다. 정부의 규제 완화와 금리 인하 기대감이 맞물리며 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 한층 더 심화되고 있는 것이다.

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최근 국토교통부 실거래가 자료와 부동산 R114, KB 부동산 리브온 등에서 확인된 통계에 따르면 강남3구(강남·서초·송파)는 실거래가 기준으로 전고점을 넘어서는 단지가 속출하는 반면, 노도강(노원·도봉·강북)과 서울 외곽, 수도권 일부 지역은 여전히 거래절벽에 빠져 있다. 부동산 시장 내 '수요 양극화'가 일시적 현상이 아닌 구조적인 흐름이 되어가고 있다는 분석이 나온다.

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본론: 왜 강남은 다시 오르고, 외곽은 멈췄을까?

1. 규제 완화와 재건축 기대감이 만든 강남의 회복

2023년부터 이어진 정부의 재건축 안전진단 완화와 1주택자 양도세 중과 배제 등 각종 규제 해소 조치들이 강남권에 힘을 실어줬다. 특히 대치, 반포, 잠실 등지의 재건축 단지는 "지금 들어가지 않으면 늦는다"는 인식 속에 거래가 이뤄지며 신고가를 경신하고 있다. 매도자는 쉽게 호가를 낮추지 않고, 수요자는 "하락장이 끝났을지도 모른다"는 불안감에 매수로 돌아서는 모습이다.

대표적으로 반포주공1단지, 잠실주공5단지 등은 올 상반기 기준 2021년 고점 수준을 되찾았고, 일부 매물은 이를 웃도는 가격에 거래되기도 했다. 서울시가 정비사업에 적극 나서고 있는 것도 강남권에 대한 신뢰를 더욱 강화시키는 요인이 되고 있다.

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1. 외곽지역의 침체…금리 부담과 수요 실종

반면 서울 외곽이나 수도권 중저가 아파트 시장은 여전히 냉기류를 벗어나지 못하고 있다. 2021년 급등기 이후 과도한 상승에 대한 피로감, 금리 인상에 따른 대출 부담, 전세가 하락으로 인한 갭투자 손실 등이 겹치면서 거래는 멈춰선 상태다.

특히 수도권 외곽의 신도시나 중소형 단지들은 ‘거래가 없다’는 표현이 정확할 정도로 한산하다. 정부의 주택담보대출 규제 일부 완화에도 불구하고 실수요자의 구매력 자체가 약화되면서, 외곽시장은 자율 회복력을 찾지 못하고 있다. 일부 단지는 실거래가가 몇 억 원씩 떨어졌지만, 여전히 매수자는 관망세다.

1. ‘똘똘한 한 채’ 전략의 정착

다주택자에 대한 규제가 여전히 존재하는 상황에서 부동산 시장의 기본 전략은 '좋은 입지에 한 채만 갖자'는 방식으로 고착화되고 있다. 이는 투자자뿐만 아니라 실수요자 사이에서도 확산되는 분위기다. "어차피 한 채만 가질 수 있다면, 향후 상승 여력이 높은 강남으로 가야 한다"는 판단이 시장을 재편하고 있다.

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결론: 시장 정상화인가, 양극화 고착화인가

이처럼 강남과 외곽의 극단적 온도차는 단순한 가격 차이를 넘어, 부동산 시장 전반의 구조를 바꾸고 있다. 과거에는 강남을 따라 외곽도 일정 시차를 두고 따라오던 ‘낙수효과’가 작동했지만, 지금은 고금리·고물가·고세금 시대에 ‘따라올 여력조차 없다’는 해석이 우세하다. 정부의 규제 완화도 강남 쏠림을 부추긴다는 비판이 제기된다.

결국 이 구조가 장기화된다면, 부동산 시장의 안정은 멀어지고 계층 간 주거 격차만 더 벌어질 가능성이 크다. 똘똘한 한 채를 가진 사람은 웃고, 외곽에 다가가기도 힘든 사람은 시장에서 밀려난다. 부동산 정책이 실수요와 투자수요, 지역 간 균형을 다시 세우지 않는 이상 이 양극화 흐름은 쉽게 꺾이지 않을 것이다.

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한 줄 요약:
강남은 다시 신고가, 외곽은 거래 절벽. '똘똘한 한 채' 선호가 부동산 시장의 양극화를 더욱 고착시키고 있다.