"‘부모찬스’로 집 사도 무이자면 증여세 폭탄…차용증만으론 못 피한다"

최근 부동산 시장에서 부모로부터 수억 원을 ‘빌려’ 집을 마련하는 사례가 늘어나고 있다. 이른바 ‘부모찬스’다. 특히 3억 원 이상 고액 자금을 무이자로 빌리고 차용증만 작성하는 방식이 일반화되고 있지만, 국세청은 이를 '사실상의 증여'로 보고 과세를 강화하고 있다. 단순히 차용증을 썼다고 해서 증여세 부과를 피할 수 없다는 점이 명확해진 것이다.

국세청에 따르면, 부모나 친척 등 특수관계인으로부터 무이자로 큰돈을 빌릴 경우, 실제 이자 지급이 이뤄지지 않으면 ‘금전 무상사용 이익’을 증여로 간주한다. 세법상 이익을 무상으로 얻는 것도 증여에 해당하기 때문이다. 특히 대출 금액이 크고, 이자율이 비정상적으로 낮거나 아예 이자가 없는 경우는 세무조사의 표적이 될 가능성이 크다.

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현행 상속세 및 증여세법은 특수관계인 간 금전 거래 시 이자율을 연 4.6%로 간주해 이익을 산정한다. 예를 들어 부모로부터 3억 원을 무이자로 빌려 집을 구매했다면, 연 4.6%에 해당하는 1,380만 원이 매년 증여이익으로 인정된다. 이 금액에 대해 증여세가 부과될 수 있으며, 일정 금액 이상이면 신고 의무도 발생한다.

많은 이들이 '차용증'을 작성하면 문제가 없을 것으로 오해하지만, 실질이 중요하다. 단순한 문서 작성만으로는 과세관청의 의심을 피할 수 없다. 실제로 돈을 빌렸다면 이자를 지급하고, 정기적인 상환이 이뤄져야 하며, 이를 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 입출금 기록, 이자 납입 내역, 상환 스케줄 등이 명확히 갖춰져야 한다는 것이다.

최근 세무조사 사례에서도 이러한 점이 부각됐다. A씨는 부모로부터 3억 원을 무이자로 차용증을 작성하고 집을 구입했지만, 실제 이자 지급 내역이 없었다. 이에 국세청은 차용증을 무의미한 서류로 보고, 매년 발생하는 이자 상당액에 대해 증여세를 부과했다. 이 경우 추가 세금은 물론 가산세까지 부과돼 경제적 부담이 상당했다.

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이에 따라 전문가들은 부모로부터 자금을 빌릴 때 다음과 같은 점을 반드시 지킬 것을 권고한다. 첫째, 시중 이자율 수준(현재 기준 약 4% 내외) 이상의 이자를 설정해야 한다. 둘째, 이자는 정기적으로 지급해야 하며, 은행 계좌 등을 통해 입출금 기록을 남겨야 한다. 셋째, 만기와 상환 계획을 명확히 설정하고, 실제 상환 이행이 이뤄져야 한다. 넷째, 대출 계약서 및 차용증은 공증받거나 제3자 입회하에 체결하는 것이 바람직하다.

특히 최근 정부는 부동산 거래 투명성 강화를 위해 자금출처 조사를 대폭 강화하고 있다. 1주택자 규제 완화에도 불구하고, 고가 부동산 거래나 30세 이하 미성년자의 고액 부동산 구매 건에 대해서는 집중 심사가 이뤄지고 있다. 부모찬스를 이용한 부동산 매입이 증가하는 흐름 속에서, 단순한 서류 조작이나 명목상 대여는 결코 세무 리스크를 피할 수 없는 상황이 된 것이다.

한편, 상속세 및 증여세법은 특수관계인 간 10년 이내 증여를 합산해 과세하기 때문에, 무이자 대여로 발생하는 증여이익도 누적될 수 있다. 이로 인해 향후 상속 시 추가적인 세금 부담으로 이어질 수 있다는 점도 유의해야 한다.

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결국, 부모로부터 자금을 빌려 집을 사는 것은 충분히 가능하지만, 절차와 실질을 철저히 갖춰야만 한다. ‘형식적 차용증’만 믿고 무이자 대출을 진행했다가는, 뜻하지 않은 증여세 폭탄을 맞을 수 있다. 철저한 사전 준비와 전문가 상담을 통해 리스크를 사전에 관리하는 것이 무엇보다 중요해진 시대다.