"토지거래허가제에도 불구…강남 재건축 단지에 매수세 집중"

정부의 토지거래허가제(토허제) 규제가 여전히 강력하게 작동하고 있음에도 불구하고, 강남권 주요 재건축 단지에 매수세가 다시 몰리고 있다. 규제에도 불구하고 강남권 재건축 시장은 여전히 투자자와 실수요자들의 높은 관심을 받고 있으며, 이는 강남 부동산 시장의 뿌리 깊은 ‘재건축 기대 심리’가 여전히 유효함을 보여준다.

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토지거래허가제는 부동산 과열을 막기 위해 특정 지역 내 일정 규모 이상의 부동산 거래를 사전에 허가받도록 하는 제도다. 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 주요 지역은 현재 토허제 적용을 받고 있다. 특히 아파트 매입 시 실거주 목적이어야 하며, 2년 이상 거주 의무까지 부과된다. 사실상 투자 목적으로는 거래가 불가능하도록 강력한 장벽을 친 셈이다.

하지만 이 같은 규제에도 불구하고, 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지, 압구정 현대아파트 등 강남권 핵심 재건축 단지에는 최근 다시 매수 문의가 급증하고 있다. 실제로 일부 단지에서는 가격이 소폭 상승세로 전환하거나, 호가가 꿈틀거리는 움직임도 감지되고 있다. 전문가들은 이를 두고 “시장 자체의 재건축 기대감이 규제의 무게를 압도하고 있다”고 분석한다.

그 배경에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 우선, 재건축 규제 완화 기대감이 크다. 정부는 현재 30년 이상 노후 아파트에 대한 안전진단 문턱을 낮추고, 재건축 초과이익환수제 완화 방안도 추진하고 있다. 이러한 정책 방향성은 강남권 재건축 단지 소유자들에게 큰 호재로 작용하고 있다. 특히 서울시의 정비사업 촉진 정책도 재건축 기대 심리를 자극하고 있다.

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또한, 공급 부족에 대한 불안감이 매수세를 자극하고 있다. 최근 몇 년간 서울 강남권 신규 아파트 공급은 극히 제한적이었다. 앞으로 5~10년을 내다봐도 공급 확대는 쉽지 않다는 전망이 우세하다. 이에 따라 매수자들은 "지금이 아니면 다시는 못 살 수도 있다"는 심리로 강남권 입성을 서두르는 분위기다.

실제로 시장에서는 토허제 적용에도 불구하고, 실거주 요건을 감수하면서 매입을 추진하는 사례가 늘고 있다. 특히 30~40대 자산가들 사이에서는 '2년 실거주'를 하나의 투자 기간으로 보고, 장기 시세 상승을 기대하는 전략이 확산되고 있다. 이들은 “2년 거주 후 재건축 사업이 본격화되면 프리미엄이 훨씬 커질 것”이라고 전망하고 있다.

한편, 전세를 끼고 매수하는 전형적 갭투자가 불가능해진 상황은 분명 시장 진입 문턱을 높였다. 하지만 반대로 보면, 이번 매수세는 단순 투기성 수요가 아닌 ‘실질적 거주 의사+투자 목적’이 복합된 수요로 성격이 변하고 있다는 해석도 가능하다. 시장의 질적 변화가 일어나고 있다는 평가가 나오는 이유다.

물론 리스크도 존재한다. 정부가 재건축 규제를 완화하더라도 토지거래허가제는 쉽게 풀리지 않을 가능성이 크고, 글로벌 금리 인하가 지연될 경우 시장 심리가 위축될 수 있다. 또한, 재건축 초과이익환수제는 완화되더라도 폐지는 어려워, 예상치 못한 부담 요인이 남아있다. 이에 따라 전문가들은 "과도한 기대는 경계해야 하며, 실질적인 사업 추진 가능성과 개인의 자금 상황을 면밀히 따져봐야 한다"고 조언한다.

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또한 시장은 단기적으로는 탄력적 반등을 보일 수 있으나, 전반적인 매수 여력은 금리와 경기 흐름에 크게 좌우될 전망이다. 특히 대출 규제는 여전히 강력하게 유지되고 있어, 실질적인 거래량 증가로 이어지기까지는 시간이 걸릴 수 있다.

결국, 강남권 재건축 단지로 몰리는 매수세는 ‘규제와 기대’ 사이의 줄다리기 양상을 보여주고 있다. 토지거래허가제라는 규제 벽을 넘어서면서까지 나타나는 이 같은 현상은, 강남권 부동산 시장의 구조적 매력과 재건축 기대감이 얼마나 견고한지를 다시 한번 증명하고 있다. 향후 정책 방향과 시장 환경 변화에 따라 강남권 재건축 시장은 또 한 번 중대한 분기점을 맞이할 것으로 보인다.