“한국인 살 집도 부족한데”… 서울 아파트 쓸어담는 외국인, 무슨 일이?

서론: 서울 아파트, 이제는 외국인도 '큰손'

서울 아파트 시장에 이상기류가 감지되고 있다.
최근 외국인의 서울 아파트 매입 비중이 급증하면서, 내국인 실수요자들 사이에서 우려의 목소리가 커지고 있다.
특히 강남3구, 용산, 마포, 성동구 등 주요 입지의 고가 아파트 중심으로 외국인 법인 및 개인의 직·간접 투자 비중이 가파르게 상승하고 있으며, 일부 단지에서는 외국인 매입 건수가 전체 거래의 20%를 넘어선 사례도 확인됐다.

“내 집 마련이 점점 어려워지는데, 외국인이 한국 주택을 자산 투자 대상으로 삼는 게 맞느냐”는 실수요자의 반발과, “개방적 시장 경제 원칙상 막을 수 없다”는 자유주의 논리가 충돌하고 있다.
한국인의 주거권과 외국인의 재산권 사이에서, 서울 아파트는 지금 복잡한 경계에 서 있다.

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본론: 외국인 서울 아파트 매입, 왜 늘고 있나?

1. 중국계·미국계 자산가 중심의 투자 본격화

한국부동산원 자료에 따르면, 2024년 기준 외국인의 서울 아파트 취득 건수는 전년 대비 약 36% 증가했으며, 외국인 보유 아파트 수는 2만 호를 돌파했다.
특히 중국, 미국, 캐나다, 대만 국적 투자자가 전체의 80% 이상을 차지하고 있다.

이들은 다음과 같은 이유로 한국 부동산에 주목하고 있다.

• 한국 부동산 시장의 안정성과 환금성
• 아시아 중심지로서의 서울의 자산가치 상승 기대
• 비교적 낮은 외국인 규제
• 국내 부동산 세제의 안정적 구조

중국 투자자의 경우, 자국 내 부동산 시장 침체와 정부 규제 강화에 따라 해외 자산 분산 목적으로 한국을 택하고 있으며, 미국계 자산가는 환차익 및 임대 수익 기대를 바탕으로 서울 고가 아파트를 선호한다.

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2. 법인·우회 투자 급증… 투기성 거래 의심 사례도

최근 문제가 되고 있는 것은 단순 개인 외국인 투자를 넘어, 해외 법인을 통한 우회 투자 사례가 늘고 있다는 점이다.
특히 한국 국적을 가진 외국계 법인의 명의로 고가 아파트를 다수 매입하거나, 임대사업자 등록을 활용해 세제 혜택까지 누리는 사례가 확인되고 있다.

일례로 강남구 A단지에서는 한 외국계 투자회사가 10채 이상을 동시 매입해 법인 명의로 등록했고, 임대사업자 등록을 통해 재산세 감면까지 받은 사례가 논란이 됐다.

이 같은 행태는 시장 가격에 영향을 줄 뿐 아니라, 내국인 실수요자와의 ‘공정한 경쟁’을 왜곡하는 요인이 된다. 특히 청약 자격을 갖지 못하는 외국인들이 기존 아파트 시장에 집중되면서 ‘현금부자만의 싸움’으로 시장이 기울고 있다는 비판이 거세다.

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결론: 주거권과 개방경제의 충돌, 정책 보완이 시급하다

외국인의 부동산 매입은 헌법상 재산권 보장과 외국인 투자 유치라는 측면에서 일면 합리적일 수 있다. 하지만, ‘서울 주택은 서울 시민의 삶의 기반’이라는 전제를 고려하면, 무제한적인 외국인 부동산 매입은 분명 제도적 검토가 필요한 지점이다.

현재 한국은 외국인의 주택 매입에 대해 별다른 총량 규제나 자격 요건이 없는 국가 중 하나다. 반면,

• 캐나다 BC주는 외국인 부동산 구매 금지를 시행 중이며
• 호주는 신규 주택 매입만 허용하고 기존 주택 매입은 제한하고 있으며
• 싱가포르는 특정 구역에 대해 외국인 매입을 허가제로 운영한다.

한국 역시 무분별한 외국인 투자를 통제할 수 있는 제도적 장치를 논의해야 할 시점이다.
정부는 최근 들어 외국인 실거래가 제출 강화, 외환거래 이력 추적 등을 예고했으나, 총량 규제나 지역별 제한은 아직 부재하다.

서울 주택시장은 단순한 ‘자산’이 아니라 국민의 주거 기반이다.
과도한 외국인 매입이 ‘투기’로 이어진다면, 이는 부동산 불균형뿐 아니라 사회적 갈등까지 초래할 수 있다.

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정리하자면,
▶ 외국인, 특히 중국·미국계 투자자의 서울 아파트 집중 매입은 뚜렷한 사실이며
▶ 이는 내국인 실수요자의 박탈감과 시장 불균형을 유발할 수 있다.
▶ 이제는 ‘개방과 보호’ 사이에서 균형을 맞춘 제도 설계가 필요한 시점이다.

서울 아파트는 누구의 것인가?
지금 이 질문은 단순한 감정의 영역이 아니라, 제도와 정책, 철학의 문제다.