“한국인보다 더 쉽게 사들이네”…외국인 주택 쇼핑 급증에 칼 뽑은 서울시

서론: 외국인 ‘부동산 쇼핑’에 들끓는 민심…서울시, 규제 강화 나서

최근 서울 부동산 시장에서 외국인의 주택 매입이 가파르게 늘고 있는 현상이 포착되며 사회적 논란이 확산되고 있다. 실제로 일부 아파트 단지에서는 외국인 매수 비중이 10%를 넘기며, 실거주 목적의 국내 수요자들이 "한국인이 서울 집 사기 더 어렵다"는 자조 섞인 반응까지 나오고 있다. 이에 서울시는 외국인 매수에 대한 실거주 요건, 취득 후 보유 목적 확인, 불법 대리인 거래 차단 등 강도 높은 대응 방안을 내놓으며 시장 질서 정비에 나섰다. 이제 외국인의 서울 주택 구매는 ‘무제한 쇼핑’에서 ‘심사 대상’으로 전환되는 기로에 섰다.

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본론: 외국인 주택 거래 3년 새 2배…핵심지는 이미 ‘매수 집중지대’

서울시에 따르면 2021년 2,900건이었던 외국인 주택 거래 건수는 2023년 5,600건으로 2배 가까이 증가했다. 특히 강남3구(강남·서초·송파), 용산, 마포 등 투자 및 임대 수익률이 높은 핵심 입지에서 집중적으로 거래가 이뤄지고 있다. 매수 국적도 다양해지고 있다. 중국 국적이 절반 이상이지만, 미국, 캐나다, 싱가포르, 베트남 국적의 법인 및 개인도 활발히 참여하고 있다. 일부는 부동산 취득세와 양도세 차익을 활용한 자산 회전 수단으로 서울 부동산을 활용하고 있다는 분석도 나온다.

서울시가 문제로 삼는 지점은 단순한 매수 증가가 아니라, ▲매수자의 실거주 여부가 불분명하고 ▲불법 위장전입, 대리 계약 등 각종 편법이 동반되며 ▲장기적으로 집값 불안정성을 키우는 구조로 작동할 수 있다는 점이다. 또한 다주택 규제 사각지대에 있는 외국인은 주택 매입 후 임대 수익만 취하고 양도차익 실현 후 해외로 이탈하는 구조로 움직이고 있어, 실수요 중심 시장 구축이라는 정부 정책과도 정면 충돌하고 있다.

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결론: 외국인 주택 규제 본격화…서울시 “실거주 요건 법제화” 추진

서울시는 외국인 주택 매입 규제를 강화하기 위해 법 개정 건의와 함께 자체 등록제 도입, 실거주 확인 강화, 불법 중개 행위 적발 강화에 나설 방침이다. 핵심은 ‘내국인 역차별’ 방지다. 서울시 관계자는 “세금, 대출, 보유 규제에 묶인 내국인에 비해 외국인은 무제한으로 집을 사들일 수 있는 현재 구조는 불공정하다”고 지적하며, 법무부·국토부와 협력해 외국인 주택 보유 한도 설정, 실거주 요건 명문화 등을 추진 중이다.

이미 미국, 호주, 싱가포르 등은 자국 내 부동산 시장 보호를 위해 외국인에 대해 ▲취득세 중과 ▲거주기간 요건 부과 ▲구매 금지 구역 설정 등을 시행 중이다. 서울시 역시 이에 준하는 제도적 장치를 도입해 실거주 중심의 주택 생태계 복원에 나서겠다는 의지를 드러낸 셈이다.

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이번 규제 강화는 단기적으로 일부 외국인 투자 수요에 영향을 줄 수 있지만, 중장기적으로는 내국인 실수요자 보호와 주거 안정을 위한 필수적인 선택이라는 데 무게가 실린다. 서울이 투기 대상이 아닌 ‘삶의 공간’으로 남기 위해, 시장의 무제한 개방보다는 공정하고 지속 가능한 주택 정책의 리셋이 필요한 시점이다.