달 새 1억 껑충…서울 전셋값 ‘신고가 행진’ 왜 계속되나

서론: 다시 뜨거워진 서울 전세 시장
잠잠하던 서울 전세 시장이 다시 들끓고 있다. 특히 강남, 마용성, 여의도 등 주요 지역에서는 ‘한 달 만에 전셋값이 1억 원 넘게 오른 사례’가 속출하며, 시장의 반등이 현실화되는 분위기다. 거래량은 늘고, 신규 계약마다 ‘신고가’가 경신되는 모습은 불과 1~2년 전 전세 하락기에 익숙해진 시장 참여자들을 당황하게 만든다. 여전히 고금리 기조가 유지되고 있음에도 불구하고 전셋값이 치솟는 배경에는 복합적인 요인이 깔려 있다. 전세 수급 불균형, 학군 수요, 재건축 이주, 그리고 전세 사기 여파까지. 서울 전세시장은 지금 다시 새로운 국면을 맞이하고 있다.

728x90

---

본론: 왜 서울 전셋값은 다시 오르나
서울 전셋값 반등의 직접적인 이유는 ‘매물 부족’이다. 2023년 말부터 지속된 입주물량 감소와 동시에, 급매 성격의 전세 매물이 대부분 소진되면서 시장에 나와 있는 전세 물건이 급감했다. 특히 선호 지역으로 꼽히는 ▲강남 3구(강남·서초·송파), ▲마포·용산·성동, ▲여의도권 재건축 단지 등에서는 공급이 극히 적은 상황이다. 수요는 줄지 않았는데, 공급이 줄어드니 전셋값은 오를 수밖에 없다.

또한 ‘전세 선호 수요’의 복귀도 전셋값을 밀어올리고 있다. 매매가와 금리가 모두 높은 현 시점에서 집을 사기엔 부담스러운 수요층이 다시 전세로 돌아오고 있는 것이다. 특히 고소득 전문직·맞벌이 부부들 사이에서 “당분간 집 사지 말고 좋은 전세로 이사 가자”는 수요가 늘며, 핵심 단지 중심으로 고가 전세 경쟁이 붙는 모습이 자주 나타난다.

재건축 이주 수요도 빼놓을 수 없다. 최근 강동구 둔촌주공을 시작으로 서울 곳곳에서 본격적인 재건축 이주가 시작되며, 인근 지역의 전셋값 상승에 불을 붙이고 있다. 이주 수요는 보통 1~2년간 지속되기 때문에 해당 지역뿐 아니라 인접한 비강남권에도 영향을 미친다.

반응형

전세사기 이후 ‘전세 안전성’이 강조되며, 수요자들이 ‘신축’, ‘대단지’, ‘브랜드 아파트’만 골라 계약하는 것도 시세 급등의 또 다른 이유다. 이런 단지들에 수요가 집중되면서, 실제 전세 계약은 신고가를 기록하고, 이 가격이 주변 시세를 다시 끌어올리는 구조가 반복되고 있다. 강남권의 경우 일부 단지에서는 3개월 전 대비 1.5억 원 이상 오른 전세계약도 확인되고 있다.

---

결론: 전세시장, 다시 '매물 구하기 전쟁' 시작됐다
서울 전세시장은 빠르게 균형을 되찾는 중이 아니라, 공급 부족에 따른 ‘상승기’ 초입에 들어선 것으로 분석된다. 특히 2025년 이후 입주물량이 확연히 줄어들 것으로 예상되면서, 지금의 전세 상승세는 일시적 반등이 아니라 구조적 전환 가능성도 있다.

정부가 대출 규제는 다소 완화했지만, 고금리 기조와 불안한 부동산 매수 심리 탓에 ‘전세→매매 전환’은 활발히 이뤄지지 않고 있다. 결국 수요는 전세에 몰리고, 양질의 매물은 갈수록 귀해지는 현상이 반복된다.

SMALL

지금은 단지 ‘전셋값이 오르는 시기’가 아니라, 시장 참여자들이 “살 집보다 빌릴 집 구하기가 더 어렵다”고 체감하는 시기다. 실수요자라면 매물 희소성과 지역별 시세 흐름을 면밀히 분석하고, 입주 시기·예산을 유연하게 조정할 필요가 있다. 서울 전세 시장은 다시 ‘매물 구하기 전쟁’의 시대에 들어섰다. 그리고 그 중심엔 한 달 새 1억 원이 오르는, 현실이 된 ‘신고가 행진’이 있다.