서울 아파트 거래 제한 27%, 원베일리·나인원한남 갭투자 차단의 영향

서울시가 부동산 시장 안정을 위해 전체 면적의 27%에 해당하는 지역에서 거래를 제한하는 초강수를 두면서, 고가 아파트 단지인 원베일리(서초구 반포동)와 나인원한남(용산구 한남동)도 이 조치의 영향을 받게 되었다. 특히 이번 조치는 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식)를 사실상 차단하는 효과를 가질 것으로 분석된다.

거래 제한과 갭투자 차단의 배경

최근 서울의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 상승하면서 갭투자 수요도 다시 고개를 들고 있다. 부동산 시장에서는 전세가율이 높아질수록 적은 자본으로 주택을 매입할 수 있어 갭투자가 활발해지는 경향이 있다. 서울 아파트 전세가율은 1년 8개월 만에 최고치를 기록했으며, 이에 따라 갭투자 증가 우려가 제기되었다​

 

.

정부는 갭투자가 다시 활성화되면 집값 불안정과 시장 과열을 초래할 수 있다고 보고, 거래 제한과 대출 규제 등을 통해 선제적으로 차단에 나선 것이다. 특히 원베일리와 나인원한남 같은 초고가 단지는 전세가가 상대적으로 높아 갭투자에 유리한 환경이 조성되기 쉬운 곳으로 꼽힌다​

 

.

원베일리·나인원한남, 갭투자 차단의 직접적 영향

1. 투자 목적의 매수 감소
   • 거래 제한이 강화되면서 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 원베일리·나인원한남을 매입하려는 수요가 급격히 줄어들 전망이다.
   • 전세가율이 높아 갭투자 유인이 컸던 만큼, 갭투자가 어려워지면 시장에서 매수세가 줄어들 것으로 보인다.
2. 고가 전세 시장 위축
   • 기존에는 고가 전세를 활용해 상대적으로 적은 자본금으로 투자하는 방식이 가능했지만, 거래 제한으로 인해 전세가율이 높은 지역에서도 신규 매입이 어려워질 수 있다.
   • 이에 따라 초고가 전세 시장이 위축되고, 전세 가격 변동성이 커질 가능성이 있다​
     .
3. 단기적 매매가 조정 가능성
   • 매수세가 줄어들면 초고가 단지의 매매가격이 단기적으로 조정될 가능성이 있다.
   • 다만, 원베일리·나인원한남은 희소성이 높은 고급 주택 단지이므로, 장기적으로는 가격 안정성을 유지할 수도 있다.

향후 전망

이번 거래 제한 조치로 인해 서울 부동산 시장은 단기적으로 거래량 감소와 일부 가격 조정이 예상된다. 다만, 전세가율 상승이 지속되면서 갭투자 수요가 계속될 경우, 추가적인 규제 강화가 이어질 가능성도 있다.

특히, 갭투자 차단으로 인해 실거주 목적의 매수자들에게 유리한 환경이 조성될 수도 있다. 원베일리와 나인원한남 같은 초고가 단지를 실거주 목적으로 매입하려는 수요자들에게는 오히려 안정적인 주택 구입 기회가 될 수도 있는 것이다.

하지만, 서울의 전반적인 주택 공급이 부족한 상황에서 강력한 규제가 지속되면 시장의 불균형이 심화될 수도 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 앞으로 정부 정책의 변화에 따라 부동산 시장이 어떤 방향으로 움직일지 주목할 필요가 있다.