분양권 다운계약 판친다…경기 지역 과태료 부과 1년 새 4배 급증

 

 

서론

부동산 시장의 회색지대였던 ‘분양권 다운계약’이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 경기도에서 분양권 거래 과정에서 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 불법 행위가 성행하면서, 이에 따른 과태료 부과 건수가 1년 새 4배 이상 급증했다. 거래 위축과 세 부담 회피 심리가 맞물리며 불법 관행이 확산되고 있다는 분석이다. 이는 단순한 탈세 문제가 아니라, 시장 질서를 흔드는 구조적 신호로 해석된다.

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본론

다운계약은 실거래가 신고제의 근간을 흔드는 대표적 위법 행위다. 매도자와 매수자가 합의해 계약서상 거래 금액을 실제보다 낮게 기재함으로써 취득세와 양도소득세를 줄이는 방식이다. 분양권 거래는 실물 주택 거래보다 추적이 어렵다는 인식이 강해, 불법 관행이 상대적으로 쉽게 퍼져 왔다.

경기 지역에서 과태료 부과가 급증한 배경에는 시장 환경 변화가 있다. 금리 인상과 대출 규제로 거래가 급감하자, 일부 거래 당사자들은 “조금이라도 세금을 줄이자”는 유혹에 쉽게 노출되고 있다. 특히 분양가와 시세 차이가 크지 않거나, 단기 차익이 줄어든 단지일수록 다운계약 시도가 늘어나는 경향이 나타나고 있다.

단속 강화도 한몫했다. 지자체와 국세청은 실거래가 신고 자료, 자금 조달 계획서, 계좌 거래 내역을 교차 분석해 이상 거래를 선별하고 있다. 과거처럼 계약서만 제출하면 넘어가던 시대는 지났다. 과태료뿐 아니라 세금 추징, 가산세, 경우에 따라 형사 처벌까지 이어질 수 있다. 그럼에도 불구하고 위반 건수가 늘고 있다는 점은 불법 거래가 여전히 구조적으로 뿌리 깊다는 방증이다.

문제는 파급 효과다. 다운계약이 늘어나면 공식 통계에 잡히는 실거래가가 왜곡되고, 이는 분양가 산정과 시세 판단에도 영향을 준다. 시장 참여자 모두가 불확실성에 노출되는 악순환이 발생한다. 결과적으로 정상 거래자만 상대적 불이익을 받는 구조가 고착화될 위험이 있다.

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결론

경기 지역 분양권 다운계약에 대한 과태료 부과 급증은 부동산 시장이 여전히 불투명한 관행에서 완전히 벗어나지 못했음을 보여준다. 거래 침체 국면일수록 불법 유혹은 커지지만, 단속과 처벌 수위 역시 과거와는 비교할 수 없을 만큼 강화되고 있다.
이제 분명해진 사실은 하나다. 다운계약은 ‘관행’이 아니라 명백한 리스크다. 시장 신뢰를 회복하기 위해서는 단속 강화뿐 아니라, 거래 구조의 투명성과 세제에 대한 예측 가능성을 높이는 제도적 보완이 병행돼야 한다. 그렇지 않다면 불법과 정상 거래의 경계는 계속 흔들릴 수밖에 없다.