용적률 끌어올리고 자투리땅까지 총동원…판교신도시 두 배 물량 확보한 도심 공급 실험

 

 

서론 — ‘땅이 없다’는 말의 종말
수도권 집값 불안의 근본 원인으로 늘 지목돼 온 것은 만성적인 주택 공급 부족이다. 특히 서울과 판교로 대표되는 핵심 업무지구 인근은 수요는 넘치지만 신규 택지를 찾기 어렵다는 한계가 분명했다. 이런 상황에서 정부가 선택한 해법은 ‘새로운 땅’을 만드는 대신, 기존 도시의 밀도를 재설계하는 방식이다. 용적률을 과감히 높이고, 그동안 눈에 띄지 않던 자투리땅까지 끌어모아 결과적으로 판교신도시의 약 두 배에 달하는 주택 물량을 도심에서 확보하겠다는 구상이다. 공급 방식 자체를 바꾸겠다는 선언에 가깝다.

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본론 — 용적률·유휴지·자투리땅의 재조합
이번 공급 전략의 핵심 키워드는 ‘공간 효율의 극대화’다. 먼저 눈에 띄는 부분은 용적률 상향이다. 도심 내 공공 부지와 대규모 개발 예정지의 용적률을 기존 계획보다 높여, 같은 땅에서 더 많은 주택을 수용하도록 설계를 바꿨다. 이는 스카이라인을 바꾸는 선택이지만, 직주근접 수요가 집중된 지역에서 공급 효과를 빠르게 키울 수 있다는 장점이 있다.

여기에 더해 그동안 개발 논의에서 후순위로 밀렸던 유휴 공공부지와 자투리땅이 전면적으로 검토 대상에 포함됐다. 규모는 작지만 도시 전반에 흩어져 있던 땅들을 하나의 공급 풀로 묶어 활용하겠다는 접근이다. 단일 대형 택지 개발보다 행정적으로는 복잡하지만, 토지 확보에 드는 시간과 사회적 갈등을 줄일 수 있다는 점에서 현실적인 대안으로 평가된다.

또 하나의 특징은 기능 복합화다. 단순 주거 단지가 아니라 업무·상업·생활 인프라를 함께 배치해 도심 내 생활 완결성을 높이겠다는 구상이다. 이는 공급 확대가 교통 혼잡이나 생활 여건 악화로 이어질 수 있다는 우려를 줄이기 위한 장치이기도 하다. 다만 용적률 상향에 따른 주민 수용성, 기반시설 확충 비용 분담 문제는 여전히 해결해야 할 과제로 남아 있다.

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결론 — 숫자보다 중요한 것은 실행력
용적률을 높이고 자투리땅까지 ‘영끌’해 확보한 이번 주택 공급 물량은 단순 비교만 놓고 보면 판교신도시 두 개를 새로 만든 것과 맞먹는다. 이는 더 이상 외곽 확장만으로는 주택 문제를 풀 수 없다는 현실 인식에서 출발한 정책 전환이다.

다만 이 계획이 시장 안정으로 이어지기 위해서는 속도와 신뢰가 관건이다. 인허가 지연이나 지역 반발로 일정이 늘어질 경우, 공급 효과는 숫자에 머물 가능성이 크다. 결국 이번 실험은 ‘얼마나 많이 짓느냐’보다 ‘얼마나 빨리, 계획대로 실행하느냐’가 성패를 가를 것이다. 도심의 밀도를 다시 설계하는 이 시도가 수도권 주택 시장의 구조적 해법으로 자리 잡을 수 있을지, 이제 정책의 시험대가 본격적으로 시작됐다.