치솟는 분양가·막히는 대출…‘현금부자만 웃는’ 청약시장

 

 

서론

청약시장이 다시 불균형에 빠지고 있다. 분양가는 연일 최고치를 갈아치우는데, 대출 규제는 여전히 강력하다. 그 결과, 내 집 마련의 꿈은 ‘현금이 있는 사람’에게만 허락되는 구조로 변하고 있다. 과천·성남 등 수도권 주요 지역은 평당 7천만원, 서울 강북권도 5천만원을 넘보며 청약 문턱이 치솟았다. 하지만 중도금 대출 한도 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 대부분의 실수요자들은 자금 조달이 불가능한 상황이다. 시장에서는 “청약이 다시 부자들의 리그가 됐다”는 자조 섞인 말이 나올 정도다.

728x90

---

본론

최근 분양시장에서는 ‘고분양가’가 일상화됐다. 국토교통부가 고시하는 기본형 건축비가 2022년 이후 네 차례 인상되면서 건설사들은 인상분을 그대로 분양가에 반영했다. 자재비와 인건비, 금융비용이 모두 상승한 결과다. 여기에 금리 고착화로 PF(프로젝트파이낸싱) 이자 부담이 커지면서 건설사들은 원가 상승분을 분양가로 전가하고 있다. 서울 주요 재건축 단지들은 평당 6천만~8천만원대를 형성하고 있으며, 수도권 신도시 역시 4~6천만원대가 일반적이다.

문제는 분양가 급등에 비해 대출 여건이 전혀 따라가지 못한다는 점이다. 중도금 대출은 주택가격 9억원 이하까지만 지원되고, 그 이상은 사실상 대출이 막혀 있다. 고분양가 단지는 이 기준을 훌쩍 넘기기 때문에, 청약 당첨이 돼도 대출이 불가능한 경우가 많다. 게다가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 적용돼, 대출 한도가 소득 대비 제한된다. 연소득 6천만원인 직장인이 10억원대 아파트에 당첨되더라도, 금융권에서 빌릴 수 있는 금액은 3억~4억원 수준에 그친다. 나머지 금액은 자력으로 충당해야 하는데, 현실적으로 불가능에 가깝다.

이 때문에 청약시장은 사실상 ‘현금부자 전용 무대’로 변모하고 있다. 분양가의 50% 이상을 자기자본으로 납부할 수 있는 고소득층과 다주택 처분 자금이 있는 은퇴자 계층이 주요 청약층으로 자리잡고 있다. 중산층 이하의 실수요자들은 청약을 포기하고 기존 주택 매입이나 전세 연장으로 돌아서는 추세다.
특히 수도권 주요 단지의 경우, 분양가가 높을수록 청약 경쟁률이 오히려 상승하는 역설적인 현상도 나타난다. 이는 단순한 수요 증가가 아니라, 유동성 여유가 있는 자산가들의 쏠림 현상 때문이다. 정부가 공급 확대를 외치지만, 자금 여력이 있는 일부 계층만 참여할 수 있는 구조라면 실질적 주거 안정 효과는 제한적일 수밖에 없다.

정부의 대출 규제 완화 논의는 여전히 더디다. 부동산 시장이 다시 과열될 가능성을 경계해, 금융당국은 보수적인 입장을 유지하고 있다. 그러나 시장에서는 “실수요자를 위한 정교한 완화책이 필요하다”는 목소리가 높다. 예컨대 실거주 목적의 청약 당첨자에 한해 중도금 대출 한도를 확대하거나, 분양가 상한제 지역의 DSR 산정 기준을 완화하는 방식이다. 단기적인 유동성 공급이 아니라, 실수요 중심의 자금 흐름을 복원해야 한다는 것이다.

청약 제도의 불균형은 또 다른 사회적 문제를 낳고 있다. 자금력이 있는 사람들은 새 아파트를 통해 자산을 불리고, 그렇지 못한 사람들은 낡은 주택이나 전세 시장에 머물 수밖에 없는 구조적 양극화다. 신축 아파트의 시세가 높게 형성되면서 기존 아파트 매매가와 전세가가 함께 끌어올려지고, 이는 다시 실수요자의 부담으로 돌아온다. 결과적으로 청약시장은 주거 사다리가 아니라, 자산 격차를 고착화시키는 통로가 되고 있다는 지적이 나온다.

반응형

---

결론

분양가는 오르고, 대출은 막히고, 청약 당첨은 하늘의 별 따기가 됐다. 정부가 공급 확대를 추진하고 있지만, 실수요자가 진입할 수 없는 시장이라면 공급의 의미는 퇴색된다. 지금의 청약시장은 ‘시장 정상화’가 아닌 ‘현금 중심 경쟁’으로 기울어 있다.
해법은 명확하다. 실수요자 중심의 금융정책과 투명한 분양가 산정 구조가 병행돼야 한다. 고분양가를 억제하고, 실거주 목적의 대출 접근성을 개선하지 않는 한 청약시장은 소수의 자산가만을 위한 제도로 남을 것이다.
지금의 청약시장은 부의 격차를 반영하는 ‘거울’이다. 더 늦기 전에, 주택정책의 초점을 ‘누가 집을 살 수 있는가’로 되돌려야 한다.