양주·포천 지식산업센터, 마피 붙여도 안 팔린다…공급 과잉의 그림자

서론
경기 북부의 양주와 포천 일대 지식산업센터 시장이 냉각되고 있다. 불과 2~3년 전만 해도 분양 경쟁이 치열했고, 일부는 웃돈(프리미엄)을 붙여 되팔 수 있었지만, 이제는 상황이 완전히 달라졌다. 일부 분양권은 ‘마피(마이너스 프리미엄)’를 붙여도 매수자를 찾기 어렵다. 금리 인상, 경기 둔화, 공급 과잉이 겹치면서 기업과 투자자의 발길이 뜸해진 것이다.

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본론
양주·포천 지식산업센터의 침체 원인 중 첫 번째는 공급 과잉이다. 최근 몇 년간 수도권 규제 완화와 저금리를 배경으로, 제조·물류 기업 유치와 부동산 투자 수요를 노린 대규모 지식산업센터 분양이 잇따랐다. 특히 서울 접근성이 개선되는 교통 호재가 부각되면서 분양 시장이 과열됐다. 그러나 인근 지역에 동시다발적으로 공급이 쏟아지면서 임대·매매 수요를 흡수하기 어려운 상황이 됐다.

두 번째는 금리 인상과 금융 부담이다. 지식산업센터는 대출 비중이 높은 상업용 부동산이지만, 최근 고금리 기조로 인해 금융 비용이 급격히 늘었다. 임대 수익률은 제자리인데, 대출 이자는 두 배 가까이 올라 투자 매력이 떨어졌다. 특히 개인 투자자들이 대출 부담을 견디지 못하고 분양권을 마피를 붙여 처분하려 하지만, 매수자는 오히려 관망세를 보이고 있다.

세 번째는 수요 기반의 한계다. 양주와 포천은 여전히 대규모 제조·물류 기업 집적지가 아니며, 중소기업 입주 수요도 경기 불확실성으로 줄었다. 일부 기업은 기존 공장을 이전하거나 확장하기보다 설비 투자와 인력 충원에 소극적이다. 결국, 분양 당시 예상했던 ‘안정적인 임대 수요’가 현실에서는 나타나지 않고 있다.

더 큰 문제는 이 상황이 단기간에 해소되기 어렵다는 점이다. 이미 착공에 들어간 프로젝트는 예정대로 공급이 이어질 수밖에 없고, 주변의 미분양·미입주 물량과 맞물려 공실률이 높아질 가능성이 크다. 일부 전문가들은 향후 1~2년간 양주·포천 일대 지식산업센터 가격이 추가로 하락할 수 있다고 경고한다.

분양 시장이 냉각되면서 지역 개발 전략에도 차질이 생길 전망이다. 지식산업센터를 중심으로 한 산업단지 활성화 계획이 차질을 빚으면, 인근 상권과 기반시설 투자 유치도 늦어질 수 있다. 이 때문에 지방자치단체는 세제 혜택, 금융 지원, 임대료 보조 등 기업 입주 유인책을 검토하고 있다. 그러나 이미 시장에서는 “공급을 줄이고 수요를 키우는 구조조정이 필요하다”는 목소리가 크다.

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결론
양주·포천 지식산업센터 시장의 침체는 단순한 경기 변동이 아니라 구조적인 공급 과잉과 수요 부진의 결과다. 금리 인하나 경기 회복이 나타나더라도, 공실 문제와 투자 심리 위축은 당분간 이어질 가능성이 크다. 과거의 분양 열기에 의존한 개발 방식에서 벗어나, 실수요 기반의 맞춤형 산업시설 공급으로 전환하지 않으면, 마피 매물 속에서도 ‘거래 절벽’은 장기화될 수 있다. 이제는 더 많은 건물을 짓는 것보다, 어떻게 채울지를 고민해야 할 시점이다.