“잔금 못 치르는 입주자 속출…입주단지 ‘초비상’”

부동산 시장에 심상치 않은 신호가 감지되고 있다. 전국 곳곳에서 아파트 입주를 앞두고 ‘잔금 대란’이 현실화되고 있는 것이다. 금리 고공행진, 주택 가격 하락, 대출 규제 삼중고 속에서 입주를 포기하거나 잔금을 제때 마련하지 못하는 수분양자가 속출하면서, 신규 입주단지에 초비상이 걸렸다.

 

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실제 수도권을 포함한 주요 도시 곳곳에서 “입주 잔금 납부 기한을 연장해달라”는 요구가 잇따르고 있다. 경기 화성, 인천 검단, 대구 수성구, 충북 청주 등 전국 주요 신규 아파트 단지에서 입주율이 50%를 밑도는 사례가 속출하고 있다. 한 분양 관계자는 “계약자 상당수가 ‘잔금 대출이 안 나와 입주가 어렵다’며 발을 빼고 있다”며 “중도금까지는 버텼지만, 금리가 높아진 지금 잔금 부담은 감당하기 어려운 수준”이라고 말했다.

무엇보다도 **‘잔금대출 한파’**가 가장 큰 문제다. 금융권의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 신규 대출이 막히거나, 기존보다 대출 가능 금액이 크게 줄어들고 있다. 시중은행의 주택담보대출 평균 금리는 4%대를 유지하고 있어, 잔금 3~4억 원을 마련해야 하는 수분양자 입장에서는 연간 수천만 원의 이자 부담을 감수해야 한다.

게다가 주택 가격이 분양가보다 낮아지는 ‘마이너스 프리미엄’ 현상까지 확산되며 수분양자들의 심리는 더욱 위축되고 있다. 실제 서울 외곽이나 지방의 일부 단지에서는 분양가보다 수천만 원 저렴한 가격에 동일 평형이 매매되고 있는 사례도 등장했다. 수분양자 입장에서는 ‘비싸게 분양받아 손해를 보는 구조’인 셈이다.

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건설사들도 비상이 걸렸다. 미입주 물량이 쌓이면 중도금 연체에 이어 계약 해지로까지 이어질 수 있기 때문이다. 이는 곧 분양 수익성 악화와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 회수 차질로 연결되며, 업계 전반의 유동성 위기로 비화할 수 있다. 일부 건설사는 계약자들에게 각종 인센티브를 제공하거나 잔금 납부 기한을 유예해주는 등 안간힘을 쓰고 있다.

정부도 문제의 심각성을 인지하고 대책 마련에 나섰다. 국토교통부는 최근 미입주 단지 현황을 면밀히 점검하고, 금융당국과 협의해 DSR 적용 예외를 검토하거나 금융지원 방안을 모색 중인 것으로 알려졌다. 하지만 근본적으로 시장금리 하락 없이는 실질적인 수요 회복이 어렵다는 평가도 나온다.

전문가들은 “앞으로 입주 예정 단지가 더 많아지는 하반기에는 이 같은 현상이 더욱 심화될 수 있다”며 “시장 신호에 맞는 정교한 정책 조정이 필요하다”고 지적한다. 더불어 실수요자 보호와 금융완화 정책 사이의 균형을 잡는 세심한 접근이 절실하다.

입주가 곧 ‘부담’이 된 지금, 부동산 시장은 전례 없는 전환점을 맞고 있다.