“아파트 규제의 역설…오피스텔, 다시 ‘대체 투자 1순위’로 부상”

 

 

아파트 시장에 강력한 규제가 이어지면서 오피스텔 시장이 폭발적인 반등세를 보이고 있다. 정부의 대출 규제, 분양가 상한제, 청약 가점제 강화 등으로 아파트 진입이 막히자, 투자자와 실수요자들이 대거 오피스텔로 이동한 것이다. 특히 수도권 신축 오피스텔을 중심으로 거래량이 불과 1년 새 두 배 이상 급증했다. ‘주거용 오피스텔’이 다시 부동산 시장의 대체 중심축으로 자리 잡고 있다.

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■ 거래량 2배 폭증…젊은층·투자자 모두 몰렸다

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 10월 기준 전국 오피스텔 거래량은 약 2만3천 건으로 전년 대비 95% 증가했다. 특히 서울과 경기 지역의 상승세가 두드러진다. 서울 강서·영등포·성동구, 경기 성남·용인·화성 지역에서는 신축 오피스텔이 완판 행렬을 이어가며 ‘제2의 아파트’ 대접을 받고 있다.

20~30대 젊은층의 수요도 폭발적이다. 아파트 청약 가점제가 불리한 젊은 세대에게 청약 통장이 필요 없는 오피스텔은 현실적인 대안으로 떠올랐다. 또한, 규제지역 내 주택 수에 포함되지 않거나 취득세 중과 대상에서 제외되는 단지들이 많아, ‘비규제 자산’으로서의 매력도 커졌다.

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■ 대출·세금규제 피한 ‘틈새 투자처’

정부의 주택시장 규제가 강화되면서 아파트 시장은 여전히 관망세다. 주택담보대출비율(LTV) 제한, 종합부동산세 부담, 청약 경쟁 심화가 겹치자 투자자들은 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔로 눈을 돌리고 있다.

오피스텔은 분양가가 상대적으로 낮고, 대출 한도도 아파트보다 10~20%p 높게 책정되는 경우가 많다. 또한, 다주택자라도 주택 수 산정에서 제외되거나 세제상 혜택을 받을 수 있어, 부동산 포트폴리오를 다변화하려는 투자자들에게 ‘합법적 우회로’로 통하고 있다.

한 금융권 관계자는 “오피스텔은 실거주와 임대수익을 동시에 노릴 수 있어, 현금흐름을 중시하는 투자자에게 특히 인기가 높다”며 “전세대출 규제의 영향이 적고 월세 전환율이 높다는 점도 강점”이라고 설명했다.

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■ 아파텔·생활형 숙박시설까지 확산

최근에는 오피스텔이 단순 업무용 공간을 넘어 ‘아파텔’(아파트형 오피스텔) 형태로 진화하고 있다. 평면 구조가 아파트와 거의 동일하며, 커뮤니티 시설과 피트니스, 스마트홈 시스템까지 갖춘 단지들이 속속 등장했다. 서울 마곡, 성수, 판교, 수원 광교 등 주요 업무지구에서는 오피스텔 분양 경쟁률이 100대 1을 넘는 사례도 속출하고 있다.

또한 생활형 숙박시설(레지던스)과의 경계도 허물어지고 있다. 일부 지역에서는 오피스텔이 장기 임대와 단기 숙박을 병행할 수 있어 수익형 부동산으로서의 매력을 극대화하고 있다. 특히 외국인 근로자, 1~2인 가구, 원격 근무자 증가가 수요를 안정적으로 뒷받침하고 있다.

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■ 하지만 ‘묻지마 투자’는 금물

오피스텔 시장의 온기가 반가운 소식만은 아니다. 일각에서는 “거품 가능성을 경계해야 한다”는 목소리도 커지고 있다. 최근 공급이 늘어나면서 일부 지역에서는 공실률이 10%를 웃돌고, 월세가 하락세로 전환된 곳도 있다.

또한 오피스텔은 주택이 아닌 ‘준주택’으로 분류돼, 관리비와 세금 부담이 예상보다 클 수 있다. 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔은 주택 수에 포함되기도 해, 투자 전 꼼꼼한 확인이 필요하다. 전문가들은 “입지와 배후 수요를 면밀히 따지지 않으면 수익률이 급격히 떨어질 수 있다”며 “단순히 규제를 피한 대안으로 접근하면 위험하다”고 경고한다.

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■ 결론: “규제가 만든 대체시장, 선택의 분기점”

아파트 시장의 문턱이 높아질수록 오피스텔은 대체 투자처로 빛을 발하고 있다. 그러나 이는 정책의 왜곡 효과이기도 하다. 규제가 특정 시장을 눌러버리자, 자금이 다른 부동산으로 몰리는 전형적인 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다.

결국 오피스텔 시장의 급등은 일시적인 흐름일 수도, 새로운 패러다임의 시작일 수도 있다. 중요한 것은 ‘가격’보다 ‘지속성’이다. 실수요 기반이 탄탄한 입지, 임대수요가 안정적인 지역만이 진짜 승자가 될 것이다.
규제가 만든 새로운 판, 지금은 오피스텔의 시간이다. 그러나 언제든 판이 다시 뒤집힐 수 있음을 잊지 말아야 한다.