경매시장도 ‘한강벨트 쏠림’…마·용·성만 불타오른다

 

서론: 식은 시장 속 ‘핵심 입지’만 달아오른다

부동산 거래 절벽이 길어지고 있지만, 서울의 일부 지역만은 예외다. 최근 부동산 경매시장에서도 ‘한강벨트’로 불리는 마포·용산·성동구(이하 마·용·성)에 매수세가 집중되고 있다. 거래량은 여전히 낮지만, 입찰 경쟁률과 낙찰가율은 오히려 상승세다. 이는 단순한 투기적 반등이 아니라, ‘입지 선별의 시대’가 본격화됐음을 보여주는 신호다. 금리 고점이 지나가며 실수요와 투자자 모두가 ‘안정성과 미래가치’를 좇기 시작한 것이다.

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본론: 경매시장마저 ‘입지 양극화’ 뚜렷

법원경매정보업체 통계에 따르면, 2025년 9월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 약 83% 수준으로 나타났다. 이는 1년 전보다 소폭 하락한 수치지만, 마·용·성만 따로 보면 얘기가 다르다. 마포구는 94%, 용산구는 96%, 성동구는 92%로, 전국 평균을 훌쩍 웃돌았다. 특히 용산은 일부 인기 단지에서 낙찰가율이 100%를 넘어서며 ‘감정가 초과 낙찰’ 사례도 잇따랐다.

이 같은 현상은 금리 인하 기대감과 공급 제한, 그리고 한강 조망권이라는 희소성이 맞물린 결과다. 용산은 국제업무지구 개발과 미군기지 이전, 한강변 고급 주거벨트 조성이 맞물려 ‘미래 서울의 중심’으로 재평가받고 있다. 마포는 교통망 확충과 상암 DMC, 여의도 접근성 덕분에 직주근접 수요가 꾸준하고, 성동은 성수전략정비구역과 서울숲 일대 고급 아파트 개발로 젊은 층 선호도가 급등했다.

반면 외곽 지역은 여전히 냉랭하다. 강북, 도봉, 노원 등 비한강권 지역은 입찰 경쟁률이 낮고, 유찰이 반복되는 경매물건이 속출하고 있다. 금리 부담에 더해 실수요 중심의 거래로 전환되면서, ‘입지 비선호 단지’는 시장의 외면을 받는 중이다. 결과적으로 경매시장조차 ‘양극화’가 구조화되는 흐름이다.

전문가들은 “경매는 시장의 체온계를 보여준다”고 말한다. 실제로 경매는 일반 매매보다 보수적 자금이 움직이는 곳이다. 그런 시장에서 마·용·성만 경쟁이 치열하다는 것은, 시장의 관심이 이미 ‘입지 중심 가치’로 재편되고 있음을 뜻한다. 특히 실수요자들이 경매시장에 직접 참여하기 시작하면서, 과거처럼 ‘싼 물건 잡기’보다는 ‘안정적 입지 선점’이 주요 전략으로 바뀌었다.

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결론: 부동산 패러다임, ‘입지 독점’으로 이동

결국 이번 한강벨트 쏠림 현상은 단기적 흐름이 아니라, 부동산 시장 구조의 변화다. 과거엔 금리나 정책이 시장을 주도했다면, 이제는 ‘입지’가 그 자리를 대신하고 있다. 한강 조망권과 개발 호재, 인프라 접근성 등은 불황에도 흔들리지 않는 가치로 자리 잡았다.

문제는 이러한 쏠림이 서울 내에서도 자산 격차를 확대시키고 있다는 점이다. 마·용·성 지역은 고급화와 재개발이 빠르게 진행되며 가격이 다시 반등하고 있지만, 외곽 지역은 매수세 실종으로 경매 유찰이 이어진다. 시장은 더 세분화되고, 부동산조차 ‘프리미엄과 비(非)프리미엄’으로 나뉘는 셈이다.

전문가들은 “이제 부동산 시장을 보는 기준은 단순한 평당가가 아니라, 입지의 미래성”이라고 강조한다. 한강벨트는 단순히 주거지 이상의 상징성을 갖는다. 금융, 문화, 국제업무, 스타트업 중심의 복합 도시로 진화하고 있기 때문이다.

향후 금리 인하가 본격화되면, 경매시장으로 유입되는 자금도 늘어날 전망이다. 그러나 그 자금의 방향은 이미 정해져 있다. ‘한강벨트 중심의 핵심지’다.
즉, 부동산 시장의 새로운 공식은 단순하다. “모두가 움츠러들 때, 핵심 입지는 더 빛난다.”
마·용·성의 경매 열기는 그 공식이 여전히 유효함을 증명하고 있다.