“DSR 규제 피했다”…보금자리론, 금리 부담 속 ‘대출 틈새시장’으로 인기 급등
서론: 고금리·규제 속 대출 돌파구…‘보금자리론’에 쏠리는 눈
전방위 대출 규제와 금리 인상 압박이 맞물린 가운데, 실수요자들 사이에서 ‘보금자리론’이 숨통 역할을 하고 있다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받지 않는 대표적인 상품으로 부각되면서, 중저가 주택을 매입하려는 실수요자들이 **‘보금자리론으로 몰리는 현상’**이 두드러지고 있다.
DSR 규제는 차주의 소득에 따라 대출 한도를 제한하는 대표적인 대출총량 관리 장치다. 하지만 보금자리론은 정책 모기지 상품으로서 DSR 규제에서 제외되기 때문에, 금리 인상기에도 상대적으로 안정적인 대출 한도와 고정금리 혜택을 누릴 수 있다는 점에서 주목받고 있다. 실수요자를 위한 ‘틈새 금융’의 대표 격으로 급부상하고 있는 것이다.
본론: DSR 피하고, 고정금리에, 중도상환수수료 면제까지…3박자 매력 통했다
- DSR 규제 제외, 대출 한도 확대의 열쇠
2021년부터 본격 시행된 DSR 규제는 차주의 소득에 따라 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하게 하며, 다주택자 및 고소득층 중심의 대출 억제를 목적으로 한다. 그러나 무주택 실수요자까지도 대출 문턱이 높아지며 주택 구입에 어려움을 겪는 경우가 늘어나자, 보금자리론이 대안으로 떠오른 것이다.
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 공급하는 정책형 모기지 상품으로, 연 소득 1억원 이하(맞벌이 기준 1억 2000만원 이하) 무주택자가 주택가격 6억원 이하 주택을 구입할 경우, DSR 심사 없이 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 여타 금융권 대출과 비교해 대출한도가 높게 설정되는 셈이다.
- 고정금리 중심, 금리 안정성 확보
보금자리론은 금리 인상기에도 예측 가능한 고정금리 구조를 제공하는 것이 큰 장점이다. 2025년 기준, 금리는 평균 3.54.0%대로 형성돼 있으며, 이는 민간 금융사 주택담보대출 평균금리(4.55.5%)보다 여전히 낮은 수준이다. 특히 소득이 일정치 않거나 향후 금리 리스크를 우려하는 젊은층이나 신혼부부에게 매력적인 구조다. - 중도상환수수료 면제…갈아타기도 용이
2023년부터 보금자리론은 중도상환수수료가 전면 면제되면서, 향후 금리가 하락할 경우 대출 갈아타기(리파이낸싱)도 자유롭게 가능해졌다. 이 역시 유연한 자금운용을 원하는 실수요자에게 큰 장점으로 작용하고 있다. 시장에서는 이를 두고 “정부가 실질적으로 보금자리론을 DSR 규제 회피용 안전판으로 설계했다”는 해석도 나온다.
결론: 보금자리론 ‘틈새 인기’가 말해주는 서민 대출 시장의 현실
보금자리론의 인기는 단순히 정책 상품의 효과를 넘어, 현행 대출 규제 정책의 한계와 부작용을 간접적으로 보여주는 지표이기도 하다. 실수요자 보호를 내세운 금융 규제가 정작 서민층의 자금 조달에 걸림돌이 되자, DSR 규제에서 벗어난 보금자리론이 유일한 탈출구처럼 여겨지는 상황이 된 것이다.
문제는, 보금자리론 역시 **자산 가격 조건(6억원 이하 주택 한정)**과 소득 제한 기준이 존재해 수혜 대상이 한정적이라는 점이다. 수도권에서 6억원 이하 주택을 찾기 어려운 현실에서 실질적인 대출 수요를 충분히 흡수하기 어렵다는 한계도 존재한다. 그럼에도 불구하고 현재로선 ‘소득 대비 높은 대출 한도+예측 가능한 고정금리+중도상환 유연성’이라는 3박자를 고루 갖춘 유일한 대출 창구로서, 보금자리론의 인기는 당분간 지속될 전망이다.
정부는 보금자리론의 인기에 주목하는 동시에, DSR 규제의 실효성 및 실수요자 예외 확대 방안에 대한 재검토도 병행할 필요가 있다. 고금리 시대, 실수요자 중심의 유연한 대출 정책 없이는 주택시장 정상화도 쉽지 않다.
보금자리론은 지금, 서민 주거정책의 유일한 ‘숨 쉴 틈’이 되고 있다.