20년 살던 집, 재건축으로 인생이 바뀌다…수십억 차익 실현의 민낯
서론
서울 강남권이나 수도권 주요 입지에서 '재건축'은 단순한 주거 환경 개선이 아닌 인생의 전환점이 된다. 특히 20년 이상 거주한 오래된 아파트가 재건축을 통해 최신식 단지로 탈바꿈하면서, 입주민에게는 수십억 원에 달하는 자산 상승이라는 실질적인 변화가 뒤따른다. 최근 송파, 압구정, 대치동 등지에서 진행 중인 재건축 단지들에선 다수의 원주민이 이 같은 ‘재건축 프리미엄’을 실감하고 있다. 10억 원 안팎에 입주했던 아파트가, 재건축 후 30억~40억 원을 호가하며 시장의 눈을 사로잡고 있는 것이다. 오랜 기간 집을 지키며 버틴 이들에게 찾아온 '대박'은 자산 불평등 논란과 함께 도시계획, 부동산 정책에도 큰 파장을 일으키고 있다.
본론
서울 서초구의 A 아파트. 2003년 입주 당시 전용 84㎡ 기준 약 5억 원 수준이던 이곳은 2024년 기준 30억 원을 넘는 시세를 형성하고 있다. 재건축 추진이 본격화된 2015년 무렵부터 가격은 꾸준히 상승했고, 조합 설립 이후 가치는 가파르게 올랐다. 이 단지의 한 입주민은 “20년간 큰 수리를 하지 않고도 살던 집인데, 이제는 팔기만 해도 20억 원 넘는 차익이 생긴다”며 놀라움을 감추지 못했다.
특히 조합원 지위 유지 요건과 부담금 문제로 실거주를 유지했던 이들이 가장 큰 수혜자다. 일부는 일반분양분을 추가로 청약받아 2주택 이상 보유 효과를 누리기도 했다. 최근엔 조합원 분양가가 10억 원대인 반면, 일반분양가는 20억 원 이상 형성되면서 격차가 커졌다. 이 차익을 온전히 실현하는 조합원들은 매각만으로도 은퇴 이후 노후자금 걱정 없이 살아갈 수 있는 자산 구조를 갖추게 된다.
반면, 이 같은 재건축 프리미엄은 젊은 세대에게는 '넘을 수 없는 벽'으로 작용하기도 한다. 동일 입지의 주거 접근성은 급격히 낮아지고, 청약은 사실상 '로또'가 됐다. 현금부자에게 유리한 분양 및 전매 조건은 자산 격차를 더욱 심화시키고 있다. 정부가 추진 중인 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제, 안전진단 기준 강화 등이 바로 이 문제를 해결하려는 의도지만, 시장의 기대치와는 여전히 괴리가 크다.
결론
20년 동안 같은 집에서 살아온 것만으로도 수십억 원의 자산을 얻게 된 사례는 부동산 시장에서 드물지만 반복되는 현실이 됐다. 물론 단순히 오래 살았다고 모두가 혜택을 보는 것은 아니다. 초과이익환수제, 개발 부담금, 분담금 등 여러 요인을 감안해야 하지만, 결국 재건축은 현행 부동산 구조 내에서 가장 강력한 자산 증식 수단 중 하나다.
하지만 이면에는 세대 간 격차, 입지 접근성 불균형, 실수요자 소외 등 구조적 문제도 존재한다. 재건축은 누군가에게는 ‘보상의 끝’이지만, 다른 누군가에게는 ‘진입 장벽’일 수밖에 없다. 재건축 이익이 한쪽으로만 기울지 않도록, 보다 정교한 제도 설계와 사회적 합의가 절실하다. 정책은 이익을 규제하는 것이 아닌, 기회를 재배분하는 방향으로 가야 한다. 그래야만 부동산이 사회 전체의 자산이 될 수 있다.